torsdag 26 maj 2016

Om att vara kritisk mot förutsägelser (predictions) om framtiden för ekonomin eller börsen som helhet

Marketwatch siar att ett nytt börsfall står för dörren och listar sju tecken på en annalkande bear market. Detta enligt en kort artikel i Affärsvärlden.
Sådana här "spådomar" tycker jag alltid det är värt att kritisk granska. Det är inte ofta ni ser Makroekonomi diskuteras här på bloggen. Och det beror på att jag är av den uppfattningen att Nationalekonomi som vetenskap inte kan förutspå/förutsäga (predict) framtiden. Däremot kan ekonomer göra väldigt bra analyser av historiska händelser som den stora depressionen, krisen i Sydostasien i slutet på 1990-talet etc. I efterhand! 
Ett exempel på detta är Ben Bernanke, f d FED chef, som har skrivit oerhört initierade, skarpa och lärda analyser om "The Great Depression" (här är länken till en) som akademisk ekonom. Alltså djupsinnigt analyserat vad som hänt när vi har faktan på bordet.  Men i juli 2005 sade han i en TV intervju (här är Youtube länken till den) att USA's bostadsmarknad aldrig fallit "on a nation wide basis" och därför var detta otroligt att de skulle hända i USA. Men vi vet vad som hände sedan...han hade helt enkel fel i sin förutsägelse.   
Så likt som meteorologer har svårt att förutspå väder i framtiden eftersom vårt klimatsystem har så många parametrar och är så komplext; så är också vårt ekonomiska globala system komplext med många parametrar. Dessutom är människan själv en påverkbar aktör i detta komplexa system. Detta har George Soros intresseart sig för och utvecklat tankegångar om (se FT artikel här)
Här kommer i blått en kort kritik av Markert Watch's förutsägelse (jag har tagit mig friheten att stryka över i gult de viktiga poängerna). Mina kommentarer följer i blått: 
1. Federal Reserve. Det är svårt att förneka det faktum att Feds monetära stimulanser har haft en positiv effekt på aktier. Sedan QE-programmet avslutades för drygt ett år sedan och räntorna höjts har stödet för aktier minskat och osäkerheten på marknaden ökat. Inte minst sedan det senaste FOMC-mötet i slutet av april, skriver Marketwatch.
Men om tillväxten blir svag, enligt nedan resonemang, och inflationen är låg; då kommer inte FED att höja räntorna så mycket - eller inte alls? Visst QE är slut i USA, men räntorna är fortfarande extremt låga - även om Fed höjer 0.25% till är de fortfarande under 1%.
2. Bolagens vinster. Enligt siffror från Factset var S&P 500-bolagens vinster drygt 7 procent lägre under första kvartalet 2016 jämfört med samma period i fjol. Oljebolagen har varit de stora syndarna men även detaljhandelsbolag har fått se intäkterna sina, skriver Marketwatch.
Men om oljepriser fortsätter att leta sig uppåt? Vinsterna kommer då att bli bättre i denna sektor. Och dessutom har olje- och gasindustrin kapat mycket kostnader den sista tiden - de har anpassat kostymen. Dessutom är oljepriset kostnader för många företag som nu får billigare produktionskostnader. Och därmed kan vinsterna i snitt t o m bli högre på S&P 500. Dessutom kommer kanske konsumenterna efter presidentvalet att få mer framtidstro?
3. Förtroendet bland småföretagare. I mars var förtroendesiffrorna nere på tvåårslägsta, enligt ett småföretagarindex från National Federation of Independent Business (NFIB). Även om sentimentet har ökat något sedan dess är småföretagare fortfarande "extremt pessimistiska om ekonomin", skrev NFIB i maj-rapporten enligt Marketwatch.
Men då kan det ju nästan bara bli bättre - om de bara är lite mindre pessimistiska?
4. Konsumentförtroendet. Statistiken för april visade en kraftig nedgång jämfört med månaden före. Samtidigt föll Michigan-indexet för fjärde månaden i rad. Visserligen kan högre bensinpriser spela in på konsumenternas minskade förtroende, skriver Marketwatch, men konstaterar att det i så fall pekar på att hushållen är otroligt sårbara.
Men då kan ju, igen, en liten förbättring bli positiv...
5. Svag BNP. Om både företag och konsumenter känner en ökad press, är det inte konstigt om USA:s tillväxt sviktar. BNP växte med 0,5 procent i årstakt under första kvartalet i år. Det är tvåårslägsta och enligt Marketwatch lär den knappast öka mycket mer framöver.
Men då blir det ju inga högre räntor som tar ner aktiekurserna heller? FED vill väl inte att USA skall få negativ tillväxt - eller?
6. Fondflödet. Investerare fortsätter att minska riskerna, enligt nya siffror från Morningstar. I april placerades närmare 23 miljarder dollar i så kallade taxable-bond funds, en slags obligationsfond, och närmare sex miljarder dollar i municipal bonds, amerikanska obligationer utgivna av till exempel delstater och lokala myndigheter.
Men då kan ju det bli stor uppsida om de allokerar annorlunda och köper aktier istället i framtiden?
7. Flera orosmomement. Presidentvalet i USA, brittisk folkomröstning om EU-medlemskapet och recession i Brasilien. Samtidigt slår det låga oljepriset och ekonomiska sanktioner mot den ryska ekonomin. I den här miljön är det svårt för investerare att hitta ljuspunkter även utanför den amerikanska ekonomin, skriver Marketwatch.
Men finns det inte alltid orosmoment i världen? Och om dessa inte leder till harmageddon denna gången heller?
Med detta sagt: Kanske kommer Marketwatch visa sig ha rätt? Vem vet? Men de kan lika gärna ha fel...

fredag 20 maj 2016

Om min (irrationella?) rädsla för fastighetsaktier

När jag läste företagsekonomi, nationalekonomi, statsvetenskap, "Jöken", och ekonomisk historia i början av 90-talet härjade en enorm fastighets/finanskris i Sverige. Nyligen fick jag reda på att Wallenstam var det enda fastighetsbolaget i Göteborg som inte gick i konkurs under 90 - 94, vilket berodde på deras långa och djupa relation med Handelsbanken (kan någon bekräfta den uppgiften?) Men ni har säkert läst om Nyckeln, Gamlestaden etc - fastighetsbolag som gick i konkurs under de åren. Detta satte press på banksystemet och bl a Nordea (Nordbanken) förstatligades för att inte gå i konkurs. Kreditgivningen hade varit våldsam från banker till aggressiva fastighetsbolag fram till 1990. Sverige var i stort sett i recession från 1990 - 1993. Som jag förstår gick nästan tusen fastighetsbolag i konkurs under dessa år. Flera av dagens fastighetsbolag kommer ur omstruktureringar efter konkurserna då t ex Castellum och Kungsleden hamnade hos banker som tog över panter/tillgångar. 


Dessutom knakade den fasta växelkursen som flera länder hade till ECUN under denna tid. Finland släppte sin koppling till ECU den 8e september. Den 16 september 1992 lämnade Bank of England det västeuropeiska valutasamarbetet, pundet läts flyta fritt, och dagen efter släppte Italien försvaret av sin lira. För att försvara kronkursen i Sverige höjde Riksbanken den 16e september 1992 marginalräntan under en kort period till 500 %. Detta innan man gav upp den fasta växelkursen den 19e november 1992.

Dessa höga räntor var naturligtvis dödsstöten för en redan havererad fastighetssektor.

SEB och t o m SHB fick göra nyemission, och jag minns att när jag var på väg till en föreläsning i nationalekonomi hade DN, eller SVD, en löpsedel med rubriken "SEB-aktien värdelös?"

Detta har präglat min syn på fastighetssektorn. Men sedan spelade slumpens musik till fastighetssektorns förmån. De nya inflationsmålen som Riskbanken satte upp ledde till lägre inflation och lägre räntor. Men fastigheter var med facit i hand ganska gravt undervärderade från 1992 fram till ungefär 2000. För de aktörer som hade möjligheter till krediter var det då guldlägen. Och sedan 1995 har det gått mycket bra för sektorn, men det brände dock till lite i finans krisen 2008/09. Läs gärna vad Per Lindvall skrev om Erik Selin och Balder i November 2008. Det är imponerande att Selin kom stark ur den situationen - och var Balder är idag.

Men jag har alltså länge avstått direktinvesteringar i sektorn beroende på vad jag såg runt mig i början av 90-talet. En sorts känslomässig aversion - men varför har jag inte samma negativa känslor till banker? 

Öresund som jag ägt i drygt 10 år har gjort mycket bra fastighetsaffärer (som man kan följa i deras gamla årsredovisningar, deras affär i Drott var t ex lysande), och Lundbergs som jag ägt sedan senaste finanskrisen har via sitt helägda fastighetsbolag (namne) och sitt innehav i Hufvudstaden haft fin utveckling. Detta har gjort att jag har insett att jag har inte varit rationell i förhållande till fastighetsaktier. 

Men jag trodde aldrig att den låga inflationen skulle bestå sedan början av 2000-talet till idag (jag var rädd hur fastighetsbolag skulle klara t ex 5 - 6% ränta). Denna låga inflation har i sin tur skapat utrymme för mycket, mycket låga räntor. Dessutom har Sverige fortsatt att urbaniseras. Och befolkningen har ökat mycket fortare än jag kunnat tro. Summa summarum: städerna - speciellt Stockholm, men också t ex Göteborg och Malmö ser en enorm efterfrågan på kommersiella fastigheter såväl som bostäder.

Min hittills då enda aktiva investering kom i Roburs Realinvestfond 2011/2012. Min fru och jag är gamla kunder i denna storbank (via familjer). Och vi hade lite småduttar i många av deras underpresterande och för vad de gör ganska dyra fonder; en del inlåsta i pensionssparande. Eftersom vi/jag inte ägde fastigheter direkt via börsen flyttade vi då hela detta kapital till ovan internationella fastighetsfond; vi har sett en dubbling av vårt kapital sedan dess. Avgiften var 1.4% men är nu 1,25% och den ger en ganska bra spridning av fastigheter i den utvecklade delen av världen, Sverige är dock överrepresenterat, deras 10 största innehav:


I höstas köpte jag också in mig i bostadsfastighetsbolaget Heba (Stockholm), det minst skuldsatta bolaget i sektorn i Sverige, t o m mer försiktigt än Lundbergs Hufvudstaden. Hittills har jag fin utveckling på den investeringen. Jag köpte också lite i logistikfastighetsbolaget Catena (som sedan köpt Tribona). Dett är ett långsiktigt bett på ett ändrat konsumtionsmönster och ökad e-handel - över tid. 

Den stora frågan är naturligtvis om de extremet låga räntorna vi har kommer att stanna för en lång tid? Kanske ett decennium till? I så fall är jag alldeles för lite exponerad mot denna sektor. Men varken du eller jag vet hur framtiden ser ut. Men jag äger via Lundbergs och Heba antagligen det mest försiktiga - riskminimerande -  du kan hitta i denna sektor på börsen. Via Öresund har jag exponering mot Fabege. Och så lite Catena. Dessutom äger jag Skanska, som har koppling till sektorn, både direkt och vi Industrivärden/Lundbergs. 

Har jag missat något bolag som passar min riskprofil? Är det motsatsen till klokhet att börja investera i denna sektor de senaste 5 åren - efter ca 20 års uppgång? Som det set ut nu kommer jag nöja mig med denna blygsamma viktning av denna sektor i min totala portfölj. De flesta fastighetsbolagen är dock ganska högt värderade (Se färsk artikel i Placera.nu

Hur stor andel fastigheter utgör era portföljer? Hur skall man förhålla sig till denna framgångsrika, men också allt mer konkurrensutsatta och genomlysta sektor? Avkastningskraven i Stockholm är väldigt låga för fastigheter - vilket är ett varningens tecken?